三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐

在去庫存的壓力之下，今年長沙公寓市場“降價”的第一槍打響了。

3月10日，新力鉑園公寓價格大跳水，從9000元/㎡降至6888元/㎡，僅3天就熱銷430套。而這也被業(yè)內稱為濃墨重彩的一筆，從這開始，公寓或將掀起新一輪的降價潮。

降價背后的原因是什么？低價之下，高庫存“圍城”會被順利攻破嗎?對此，3月22日，三湘都市報記者展開了走訪。

案例：直降2000多元，一天有400多批客戶

咨詢要靠搶，買房先排隊，買不買得到全憑運氣......3月10日，新力鉑園“搶房”的消息刷爆了朋友圈，而上一次出現(xiàn)這種盛況，還是2016年的長沙樓市。

在熱議的視頻中，記者看到，3月10日上午11點，該項目營銷中心已經(jīng)被“搶占”，不少購房者手拿著資料，緊張地排著隊，等待著銷售人員辦理手續(xù)。而項目外，一場堵車大戲正在上演，路邊停放的汽車蜿蜒到了書院南路，長度大約有300-400多米。

（在長沙新力鉑園，不少市民正在咨詢公寓事宜。受訪者供圖）

“很瘋狂，3月10日，我們總共拿到了100套代理房源，開盤一小時就賣了一半。后面兩天，每天連續(xù)拿了一百多套，不到5點就賣完了。”象盒找房新力鉑園項目負責人譚雄兵感慨道，“當天我們帶了400多批客戶，派了400多個經(jīng)紀人，這種激烈的場面最近兩年我就見過一次，那也是公寓打折?！?

譚雄兵說，年齡最大的是一位90多歲的奶奶，開盤第一天9點多就守在了營銷中心門外，“還有個廣州來的客戶，排隊排了三天都沒搶到，還在等著下一批上車。”

“擠不進去，連房源都看不清，里三層外三層全是人，停車都停了近20分鐘?！遍L沙市民黃女士抱怨道，開盤當日，她因為有事下午來晚了，連置業(yè)顧問都搶不到，只能自己去看房，最后在第二天才搶到一套47㎡的房源。

（在位于勞動東路的長沙明昇壹城，不少市民正在咨詢公寓事宜。受訪者供圖）

現(xiàn)象：降幅20%-30%，打折風從去年就已“初”現(xiàn)

直降2000多元，其實不僅是新力，不少優(yōu)質地段的公寓，也開啟了甩貨模式。

位于梅溪湖一期的振業(yè)城，年前LOFT公寓售價在10500元/㎡左右，近期特價約8500元/㎡，價格直降2000元/㎡，降幅接近20%，200余套的房源被一搶而空；

碧桂園印象，月初毛坯平層公寓均價10000元/㎡，如今7888元/㎡起，有不少客戶即便深夜還在買房；明昇壹城，推出40-54㎡毛坯公寓，原均價15800元/㎡，如今直降5000元/㎡，5天就熱銷170套……

降幅20%-30%，其實，這也并非長沙公寓第一次刮起降價風。

早在去年9月，恒大就率先掀起打折風，一躍成為“流量C位”，它旗下公寓恒大珺悅府精裝只要8字頭，僅3天時間成交約300套；萬科金色夢想30-58㎡的公寓滾燙上新，第二套半價；南山梅溪一方公寓推出一口價特惠房源，最高優(yōu)惠5.2萬元/套；天健城公園總價最高減4萬，長房云西府向上公寓93折起……

探因：去化周期近30個月，庫存和回款壓力增加

毫無疑問，長沙這波公寓降價有點兒“洶涌”，而不少業(yè)內人士則預言，這才剛剛開始。為何長沙公寓“降價潮”愈演愈烈？背后的原因又是什么？

湖南中原研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，長沙市內五區(qū)商業(yè)公寓庫存量繼續(xù)突破歷史最高水平，多達418萬平方米，去化周期增加至近30個月，去化壓力增大。

另一邊，成交價格卻出現(xiàn)明顯下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2019年長沙公寓成交均價13111元/平，而2020年以來成交均價為11750元/平，降了1361元/平，跌幅達11%。而壓力更大的是，長沙近4年還有64宗待開發(fā)地塊，合計近500萬方待上市的商業(yè)潛在體量。

“在市場競爭紅海，存量持續(xù)走高。需求觸頂下供過于求，為加速資金回款，部分項目只能采取以價換量加速去化。而且疫情之下，人們購買力和投資熱情也在下降，自然量價齊跌。”洋湖板塊一項目營銷負責人介紹，從長沙來看，雨花區(qū)與岳麓區(qū)為供求重倉區(qū)，梅溪湖、開福板塊存量較高，高鐵新城板塊存量領跑全市。

此外，該負責人也表示，二手房交易稅費高、商水商電物業(yè)費過高、租售回報率低、產(chǎn)權年限短等等因素，也成為抬高了市民投資的門檻。

“公寓賣不動主要是供銷倒掛，價格還往往高于住宅價格?！焙细惠x煌研究院高級分析師周明認為，一方面2018年華遠華時代賣到了2.3萬-2.5萬/平方米，拔高了市場的預期。再加上公寓不限購也不限價，從2016-2017年每平方米9000多漲到現(xiàn)在均價1萬4左右，“公寓的建安成本和渠道費也在增加，價格自然降不下來?！?

觀察：降價或產(chǎn)品創(chuàng)新才能突圍

限購之初，因為溢出性的投資需求的涌入，曾今長沙公寓一度熱銷。而如今，卻因為供過于求，走到了不得不蝶變的時刻。

“對于30-50平方米的小面積公寓而言，要通過其不限購、總價低、位置好等特點來吸引客戶，這時候降價促銷成為較為關鍵的營銷手段?！币晃粯I(yè)內人士指出，當購房者遇到降價促銷的公寓時，若優(yōu)勢凸顯的話，對于過渡階段的剛需人群、投資客仍是值得出手的。

而另一方面，差異化也成為突圍的關鍵。

去年，印湘江推出了NEW288產(chǎn)品，該產(chǎn)品采用了酒店式套房的設計，還創(chuàng)新了戶型：126-144平方米一房、191平方米為兩房，在面市之前就引發(fā)市民關注。

2019年，長沙運達公寓60套最高價達6000萬元/套的大平層摩天公寓搶購一空，據(jù)悉，此次引發(fā)搶購的戶型都是450平方米、900平方米、1320平方米的大面積，這樣全系大戶型的項目，在長沙尚屬首創(chuàng)。

“不同于住宅產(chǎn)品，公寓更強調整體空間，以及可改造性等內在價值?！币晃黄放品科筘撠熑吮硎?，長沙不缺公寓，但是能稱為精品的產(chǎn)品卻不多。面對市場激烈的競爭，房企需要更多地審視客戶需求，找到自身的產(chǎn)品定位，提升產(chǎn)品力和產(chǎn)品附加值，“公寓混戰(zhàn)已經(jīng)打響了，想要突破重圍，產(chǎn)品實力才是硬道理。”

鏈接：如何挑選合適的公寓產(chǎn)品？

地段和配套，一定要看重地理區(qū)位優(yōu)勢，建議購買靠近地鐵或者靠近商圈的，交通方便的。同時，注重公寓周邊配套，周邊是否有便利店、超市、商場、醫(yī)院、銀行、公園、學校等。有了這方面的優(yōu)勢，以后在轉租、轉賣、投資等方面都會受益。

看物管和開發(fā)商，由于購買公寓基本上算是一種長線投資，所以開發(fā)商的實力和物業(yè)服務公司的管理水平，也將是決定公寓值的關鍵。一般而言，品牌開發(fā)商往往具有足夠的實力，拿地面積大，社區(qū)規(guī)模大。隨著配套的不斷完善，品牌開發(fā)商的項目還能帶動整個區(qū)域的發(fā)展，提升片區(qū)的升值潛力。

看區(qū)域規(guī)劃前景，一些位于未來商務區(qū)的公寓產(chǎn)品，由于配套交通以及產(chǎn)業(yè)還沒成熟，價格會相對低廉。但購買前一定要先研究區(qū)域規(guī)劃，比如產(chǎn)業(yè)支持、交通、是否有足夠的高端群體等。

40平方米原則，如果是用于出租，盡量挑選40平方米或者更小一點的,因為現(xiàn)在租房市場上都是單身租房人群更多。小面積在租房市場上比較容易流通,而且購買時候整體價格比較低,租金年收益率相對較高。